Героиня нашей статьи купила квартиру в рассрочку в строящемся доме по договору долевого участия (далее ДДУ) в 2013 г. и благополучно продала её в 2 раза дороже в конце 2020-го. Стоимость продажи в договоре была указана реальная, без занижения. Героиня – честный человек, да и была убеждена, что налог с продажи квартиры ей платить не придётся. Ведь фактически квартирой она владела больше 3-х, и даже больше 5 лет, учитывая, что Акт приёма-передачи квартиры был подписан в 2015-ом.
Но у налоговой свой взгляд на ситуацию. Поэтому в апреле 2021-го героиня получила письмо примерно следующего содержания:
«В связи с получением дохода от реализации объекта имущества (продажа, мена) предоставления объекта имущества в найм, реализацией доли в уставном капитале организации или в связи с получением дохода в виде полученного в дар объекта имущества, вам необходимо подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог…».
ИФНС посчитала, что налог 3-НДФЛ героиня заплатить должна, потому что… Свидетельство о государственной регистрации получено в феврале 2016 г. и минимальный срок владения (5 лет) на момент продажи квартиры не был выдержан. Будьте добры заплатить 13% с разницы между ценой покупки и ценой продажи квартиры.
Для простоты расчетов предположим, что в 2013 г. квартира была куплена за 3 млн. руб., а в 2020-ом продана за 6 млн. 13% с разницы составляет 390 000 руб. Сумма, мягко говоря, немаленькая, учитывая, что предприимчивая героиня, продав свою квартиру, успела купила другую (побольше) в ипотеку.
Внимание, вопрос: нужно ли платить налог с продажи квартиры?
Нет, не нужно. Далее мы расскажем, почему и как не платить налог с продажи квартиры законно.
Как не платить 3-НДФЛ с продажи квартиры
Срок владения недвижимостью – первое, что нужно четко определить. Для квартир, купленных по ДДУ, срок владения исчисляется с даты полной оплаты! А вовсе не с даты, указанной в Свидетельстве о госрегистрации, на которое ссылается ИФНС в своем письме.
Оказалось, что героиня полностью рассчиталась с застройщиком в 2014-ом, что подтверждается соответствующей справкой. Для квартир, купленных до 1 января 2016 г. минимальный срок владения 3 года. Это позволяет героине не платить 3-НДФЛ.
Если вы стали обладателем недвижимости после 1.01.2016 г., минимальный срок владения в вашем случае – 5 лет. Но с 1 января 2020 г. действуют исключения, позволяющие продать недвижимость через 3 года и всё равно не платить налог с продажи квартиры (дома, доли).
- Не облагаются НДФЛ доходы от продажи единственного жилья (будь то дом, квартира или их доля).
К слову, квартира у нашей героини была единственная. И даже если б ИФНС ссылалась на Свидетельство о госрегистрации, полученное в 2016-ом, героиня могла бы воспользоваться этим положением и не платить налог с продажи квартиры законно.
- Если с момента продажи «старой» квартиры до покупки «новой» прошло менее 90 дней, вы также вправе воспользоваться налоговыми послаблениями и не платить 3-НДФЛ.
И снова вернемся к ситуации, описанной выше. Героиня продала «старую» квартиру и купила «новую» в течение 90 дней, что также освобождает её от уплаты 3-НДФЛ (с важной оговоркой, что на момент продажи квартиры минимальный срок владения – 3 года – был выдержан).
- Получили квартиру в наследство, в подарок от близкого (!) родственника или через приватизацию
В этом случае вы тоже можете не платить налог с продажи квартиры по истечению минимального срока владения – 3 года. При этом не имеет значения, единственное это жильё или нет. Но советуем обратить внимание, ст. 14 Семейного кодекса РФ очень конкретно описывает родственников, попадающих в категорию «близких».
Надеемся, данный кейс помог вам разобраться и вы узнали, как не платить 3-НДФЛ с продажи квартиры законно. Если же вам сложно сориентироваться в действующем законодательстве и его постоянных нововведениях, вы продали квартиру, которая была в собственности менее 3-х лет, обратитесь к нам. Есть законные способы если не платить 3-НДФЛ вовсе, то хотя бы уменьшить налогооблагаемую базу.
